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STF
Empresas do setor imobiliário não precisam pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ao transferir imóveis para formar ou ampliar o próprio capital social. Por maioria, o Supremo Tribunal Federal decidiu que a imunidade prevista na Constituição para esse tipo de operação vale para qualquer empresa, independentemente da atividade principal. O julgamento do Tema 1.348 foi concluído em 19 de outubro, em sessão virtual, e tem repercussão geral, o que obriga os tribunais de todo o país a aplicar o mesmo entendimento em casos semelhantes, inclusive nas disputas com prefeituras de Mato Grosso.
A Constituição estabelece que o ITBI não incide quando um imóvel é incorporado ao patrimônio de uma empresa para realização de capital, nem nas transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas. O mesmo dispositivo prevê uma exceção para companhias cuja atividade preponderante seja compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil. A disputa era se essa ressalva também se aplicava à integralização de capital.
O caso chegou ao STF por meio de uma empresa administradora de bens que contestava decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo. A corte paulista havia validado a cobrança de ITBI pela Prefeitura de Piracicaba sobre um imóvel incorporado ao capital social da empresa, por entender que a exceção constitucional alcançava o caso em razão da atividade exercida.
Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin, presidente do STF. Para ele, a imunidade na integralização de capital não depende de condição alguma, e a ressalva sobre a atividade imobiliária se aplica apenas às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção. Segundo o ministro, o objetivo da regra é estimular o empreendedorismo, facilitar o uso de imóveis na capitalização de empresas e favorecer o desenvolvimento econômico, em linha com os princípios da livre iniciativa e da ordem econômica.
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A decisão impõe limites ao benefício. A imunidade vale somente até o valor efetivamente acrescentado ao capital da empresa. Se o imóvel valer mais do que esse montante, o imposto incide sobre a diferença, como já havia sido definido pelo STF no Tema 796. Por proposta do ministro Cristiano Zanin, ficou estabelecido ainda que qualquer artificialidade, simulação ou fraude invalida a imunidade, e os fiscos municipais podem demonstrar essas práticas para cobrar o tributo.
O julgamento começou no Plenário físico e foi interrompido por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. Ao retomar a análise, ele acompanhou integralmente o relator, incluindo a ressalva sobre fraude. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a limitação ligada à atividade preponderante já constava do Código Tributário Nacional e foi mantida com a mesma estrutura na Constituição de 1988.
A tese fixada pelo STF é a seguinte: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão”.
Com o entendimento, as prefeituras perdem a possibilidade de cobrar ITBI de imobiliárias nessas operações com base apenas na atividade da empresa. Em municípios com mercado imobiliário expressivo, como Cuiabá e Várzea Grande, a decisão pode afetar a arrecadação do imposto e deve influenciar disputas tributárias em andamento.
