65 99249-7359 
Boa Esperança do Norte
Município dá prazo até 2027 para regularizar imóveis construídos sem licença
Boa Esperança do Norte, município que só existe desde 2023 e cuja prefeitura começou a funcionar em janeiro de 2025, acaba de criar um programa para legalizar as construções que foram levantadas na cidade quando não havia prefeitura para emitir alvará. O prefeito Calebe Francesco Francio, do MDB, sancionou em 30 de setembro a Lei Municipal nº 149/2026, publicada nesta quinta-feira (1º) no Jornal Oficial dos Municípios, que perdoa multas administrativas, reduz pela metade a base de cálculo do ISSQN sobre a obra e permite emitir Habite-se para imóveis sem projeto aprovado.
O programa vale para edificações concluídas até 31 de dezembro de 2024, executadas sem licença, sem projeto aprovado ou em desacordo com a legislação urbanística e edilícia. A data de corte é exatamente a véspera do início da gestão municipal, o que concentra o benefício em tudo o que foi construído no período em que o território era distrito de Sorriso e não tinha estrutura própria de licenciamento. Boa Esperança do Norte passou a ser o 142º município de Mato Grosso depois de decisão do Supremo Tribunal Federal de 6 de outubro de 2023, tem cerca de 7 mil habitantes e elegeu seu primeiro prefeito em 2024.
Entram no programa residências, comércios, prestadores de serviço, indústrias, prédios institucionais e imóveis de uso misto, desde que situados em propriedade privada, em área urbana ou urbanizável, e com uso admitido pela legislação municipal. A lei separa seu objeto da regularização fundiária: o programa não é Reurb e não regulariza parcelamento do solo, domínio, posse, atividade econômica nem uso incompatível com o zoneamento.
Podem ser regularizados recuos e afastamentos frontais, laterais e de fundos, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade, coeficiente de aproveitamento, altura da edificação, área construída divergente do projeto aprovado, ampliações e reformas não licenciadas, dimensões e condições de iluminação e ventilação dos compartimentos quando houver solução técnica compensatória, e até a quantidade de vagas de estacionamento, quando tecnicamente justificável.
Há situações que ficam fora da regularização. Não podem ser regularizadas edificações que avancem sobre rua, praça, área verde ou outro bem público, as que estejam em área de risco geológico, hidrológico, estrutural ou tecnológico não passível de mitigação, as situadas em Área de Preservação Permanente sem autorização do órgão ambiental, as que ocupem faixa não edificável, faixa de domínio de rodovia, ferrovia, duto, linha de transmissão ou curso d'água, as que comprometam a estabilidade da própria construção ou das vizinhas, as que prejudiquem gravemente acesso, ventilação, iluminação, drenagem ou segurança de imóveis vizinhos, as que causem dano ambiental ou sanitário irreparável, as destinadas a uso vedado pelo zoneamento, as que estejam em parcelamento irregular e as tombadas ou inseridas em área de proteção cultural sem manifestação favorável do órgão competente. Em edificações de uso coletivo, públicas ou privadas, as exigências de acessibilidade não podem ser afastadas.
Imóveis concluídos após 31 de dezembro de 2024 ficam fora do programa. O artigo 6º estabelece ainda que a regularização não autoriza novas obras, ampliações ou alterações em desacordo com a legislação depois da publicação.
Quem quiser entrar no programa protocola o pedido no Departamento de Engenharia da Secretaria Municipal de Obras, Transportes, Serviços Urbanos e Saneamento. A lista de documentos inclui matrícula atualizada ou prova de posse legítima, levantamento arquitetônico da situação existente com plantas, cortes, fachadas e quadro de áreas, laudo técnico atestando segurança, estabilidade, salubridade e habitabilidade, Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica assinado por arquiteto ou engenheiro, documentos que comprovem a data de conclusão e, quando aplicáveis, licenças ambiental, sanitária e de prevenção contra incêndio.
Para provar quando a obra ficou pronta, o município aceita imagens aéreas, fotografias datadas, cadastro imobiliário, projetos, levantamentos, documentos fiscais, contas de consumo não provisórias, laudo técnico ou vistoria. A palavra do interessado, isolada, não serve quando houver dúvida fundada sobre a data. Fica dispensado apresentar o projeto original aprovado quando ele não existir ou estiver comprovadamente indisponível.
O procedimento prevê análise documental e urbanística, vistoria técnica, indicação das exigências, manifestação dos setores tributário, ambiental e sanitário quando pertinente, parecer conclusivo e decisão motivada. Pendências sanáveis dão 30 dias para correção, prorrogáveis uma vez por igual prazo. Se houver obra corretiva, o prazo de execução pode chegar a 90 dias. A análise deve terminar, sempre que possível, em 90 dias a partir da documentação completa, e o vencimento do prazo não gera aprovação tácita. Do indeferimento cabe recurso em 30 dias ao titular da secretaria.
As multas administrativas decorrentes da falta de licença, de projeto aprovado, de alvará de construção ou de Habite-se ficam perdoadas somente após o deferimento definitivo do pedido. O protocolo bem instruído suspende a aplicação de novas penalidades sobre as mesmas irregularidades até a decisão final, sem impedir embargo, interdição, evacuação, demolição ou medida ambiental quando houver risco. O perdão não alcança infrações cometidas depois de 31 de dezembro de 2024, penalidades ambientais, sanitárias ou de incêndio aplicadas por risco ou dano, obrigação de reparar dano, de desocupar área pública ou de eliminar risco, nem atos praticados com fraude ou falsidade. As taxas administrativas continuam sendo cobradas integralmente.
O artigo 24 reduz em 50% a base de cálculo do ISSQN incidente sobre os serviços de execução da obra ligada à área regularizada, nos subitens 7.02 e 7.05 da lista anexa à Lei Complementar Federal nº 116/2003, que tratam de execução de obra de construção civil. A redução atinge a base, não a alíquota, e não vale para taxas, preços públicos, juros, correção monetária nem para serviços técnicos de projeto, planta, memorial, laudo, parecer, ART ou RRT. O desconto não é cumulativo com outro incentivo: se já houver benefício menor que 50%, a redução fica limitada ao necessário para que o total não passe desse teto, e se já houver benefício igual ou superior a 50%, não há redução nenhuma. Também não gera direito a restituição do que já foi pago.
O artigo 26 anistia as multas tributárias por falta de recolhimento ou recolhimento em atraso do ISSQN sobre a execução da edificação, desde que a infração tenha ocorrido antes da publicação da lei e depois de pago o tributo principal. O valor do imposto em si, a correção e os juros continuam devidos.
Os artigos 28 e 33 estabelecem que os benefícios tributários só produzem efeitos depois de atendidos o artigo 113 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias e o artigo 14 da Lei de Responsabilidade Fiscal, que exigem estimativa do impacto orçamentário e financeiro no exercício de início da vigência e nos dois seguintes, além da demonstração de que a renúncia foi considerada na estimativa de receita ou será compensada por aumento de arrecadação. Na hipótese de compensação, a lei determina que os benefícios só valham depois de implementadas as medidas. A anistia de multas administrativas vale desde a publicação, mas a redução do ISSQN e a anistia das multas tributárias dependem do cumprimento dessa exigência fiscal.
A regularização não substitui licença ambiental, sanitária, de funcionamento ou de prevenção contra incêndio, não autoriza atividade incompatível com o uso do solo, não afasta obrigações civis, ambientais, tributárias, trabalhistas ou profissionais e não impede fiscalização posterior nem a cassação do ato quando houver fraude, falsidade, erro essencial ou descumprimento de condição. O responsável técnico e o requerente respondem pela exatidão do levantamento e pela segurança da edificação, e a aprovação municipal não transfere ao município responsabilidade por vício construtivo.
Para obter o Habite-se, o interessado precisa apresentar Certidão Negativa de Tributos Municipais do imóvel e comprovar o pagamento das taxas e do ISSQN devidos. Concluído o processo, o município atualiza o cadastro técnico, imobiliário e tributário do imóvel, o que amplia a base de arrecadação do IPTU no médio prazo.
O prazo para protocolar o pedido vai até 31 de dezembro de 2027. Pedidos apresentados dentro do prazo podem ser analisados depois disso. Processos de regularização e notificações que já estavam em andamento podem migrar para as novas regras, mediante manifestação expressa do interessado, mas a opção não dá direito a devolver o que já foi pago. A execução fica a cargo dos órgãos municipais com a estrutura e o pessoal já existentes, sem criação de cargo, e o Executivo pode regulamentar a lei sem ampliar as hipóteses de regularização, anistia ou benefício fiscal.
Confira as últimas notícias do Fatos (CLIQUE AQUI)
